項目情況

    該項目位于位于北京市朝陽區東三環北路北側?？偯?34900m2 ，共計有4座公寓塔樓，其中4#樓1-3層含有商業裙房。采用中央空調系統夏季供冷，末端為風機盤管系統，總負荷9864KW，冷負荷指標：73W/m2 。公寓設計有1臺600冷噸和2臺1000冷噸離心機。 項目初期甲方考慮到日后管理和節能的需要，經過市場的調研，最終選擇了“春泉節能”研發生產的中央空調計費系統。本項目為高端涉外公寓項目，甲方最終確定由香港仲量聯行北京仲量聯行物業管理服務有限公司作為物業管理方。  

    空調計量系統使用情況

    本項目自2010年完工交付使用，2010年由于是在7、8月份交房，當年空調系統只作數據采集統計，未按實際收費。2011年夏季開始至今一直嚴格按照空調計費系統的數據收費。通過4年的實際使用，系統整體運行穩定。

物業管理方的感受

我們仲量聯行在北京管理的項目也不少，有一些項目最初也設計安裝有冷熱量表方式的計費系統，但在實際運行1-2年全部報廢，或因計量數據不準確而被迫作廢回到按照面積收費的老路。

在接管首創禧瑞都這個項目時，當初也想該系統一定也用不了多長時間，必須最終按面積收費。當時春泉節能說他們的產品是電子產品，不會出現這種情況，第一個項目已使用快9年了至今系統運行穩定。那時我們也是半信半疑，就提出要求廠家延長服務期，這樣我們就多了一份保障。但經過近5年的實際運行，該計量系統不僅運行良好，且從未出現物業方最擔心的數據丟失或異常的現象，使業主和物業的各自利益得到很好的維護，現在該收費方式已深深印入業主觀念：空調消費要和水電消費一樣，按照實際消耗量收費，多用多付，節約少付。5年來，作為物業管理方，由最初的質疑、放心使用到現在得心應手的管理，方便快捷，心服口服。

在北京，以中央空調作為冷源的住宅項目并不多，其中最大的障礙就是如何收費問題？如果按照面積收費，業主往往覺得反正我已經繳費了，怎么用就是我的事，就會出現嚴重浪費行為，而物業又無權去干涉。如此一來就會進入惡性循環的怪圈，浪費嚴重使物業不堪承受成本費用，年年要提高空調單價，而提高單價后又引起業主心理反彈，會出現更嚴重的浪費行為，如此下去最終結果是物業收費不足以支撐空調系統的正常運行而被迫停機。而業主總是認為物業所定單價太高，最終矛盾會被放大。北京崇文門本潤家園項目就是此種情況，最終因為空調收費問題使業主和物業矛盾激化，業主委員會一連更換了2個物業還是無法解決問題，以致影響到業主的正常生活，出現雙輸局面。

通過5年的使用，發現中央空調分戶計費有一下幾點好處：                      

    一、節能

    分戶計費后最明顯的好處莫過于節能了。記得2011年初3#樓一位外籍小伙租住一套3室的房子，由于剛剛租住，不了解情況，所以一個月下來空調使用費用高達3千多元，這小外籍小伙不干了，通過業主找到物業，要求核查一下空調計費賬單是否有問題。經廠家與物業工程師和業主一起，通過電腦專用軟件對該戶每天使用情況進行核查，發現租客每天不管是否在家，9臺空調基本全部運行，即使外出也只關閉部分空調。最初業主并不相信，最后三方一起與外籍租客了解情況，還好租客承認了這個事實，他一直都是這么用的。當我們用水電收費的原理向他解釋空調收費的具體辦法，告訴他多用是要多付錢的，浪費一樣是付費的，他立刻明白的怎么回事，并承諾馬上補交上費用，并表示今后再也不會像以前那樣浪費了。果然在日后的時間內，該戶空調月使用費用大幅減少。

 經過近5年的數據統計分析，實際單位面積負荷只是當初設計值的1/3-1/2，公寓3臺主機在最熱的7-8月間只需要開啟一臺600冷噸的就可以，從來未出現兩臺機組同時運行的情況，與設計之初所設想的2用一備想法出現巨大差距。這一點也是設計院和甲方所沒有預想到的，正如設計師事后所說，如果是這種節能效果，空調系統的初期投資可以大大減少。

二、提高物業的綜合管理效果

本項目所設計安裝的中央空調分戶計費系統，具有智能化功能，可以實現預付費、欠費自動禁用、遠程監控空調末端運行數據、時時抄報水溫等功能。預付費和欠費禁用是物業管理方最喜歡的管理模式，它減少了許多不必要的麻煩。

    另一方面，由于采用分戶計量的方式，浪費行為很少出現。同時由于這個系統還具有時時采集末端冷量數據的功能，我們將這些數據進行了再利用，讓它為空調機房主機時時冷量輸出提供數據支持，使我們的空調系統從主機到冷凍冷卻水泵流量控制全部以末端的實際需求為依據，這樣使系統的綜合能效大大降低，提高了綜合管理效能。

    通過這個項目幾年來的運行，我們深深感到現在北京建筑節能仍然具有巨大潛力。作為項目管理方，我們更希望在技術節能的基礎上實現行為節能。就像現在用水、電一樣，讓每個消費者按需使用，這是我們所追求的目標，每個人都做到了，北京的藍天就會更藍。